★大陸台商對新頒不動產登記辦法應有的認識★

Q:不動產登記有何重要性?

A:中國大陸自2007年10月1日起施行《物權法》,該法於第九條第一款規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法「登記」,發生效力;未經「登記」,不發生效力;但「法律」另有規定的除外。此一規定以「不動產物權登記生效主義」為原則。

台商在大陸設立或轉讓不動產物權,務必注意完成登記,方能保障自身權益。

大陸台商對於不動產登記尚應有以下三點基本認識:

1.不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照「法律」規定應當登記的,自記載於「不動產登記簿」時發生效力(參見大陸《物權法》第十四條)。

2.大陸對不動產實行「統一登記制度」。統磴記的範圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定(參見大陸《物權法》第十條)。如《在地登記辦法》、《房屋登記辦法》。

3.當事人申請登記,應當根據不同登記事項提供權屬證明和不的界址、面積等必要材料(參見大陸《物權法》第十一條)。

 

 

Q:不動產登記包括那些登記?

A:如前所述,大陸已有《土地登記辦法》及《房屋登記辦法》,前者由大陸「國土資源部」頒布,並自2008年2月1日起施行;後者則由大陸「建設部」頒布,並自2008年7月1日起施行。

由於「不動產登記」包括「土地登記」及「房屋登記」,所以大陸相關主管機關乃頒布二辦法分別予以規範。所謂「土地登記」及指將「國有土地使用權」(註一)、集體土地所有權、「集體土地使用權」(註二)和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載於「土地登記簿」公示的行為(參見大陸《土地登記辦法》第二條第一款)。至於「房屋登記」乃指登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在「房屋登記簿」上予以記載的行為(參見大陸《房屋登記辦法》第二條)。

 

Q:受理不動產登記及核發土地權利證書、房屋權屬證書的機構為何?

A:如前所述,大陸實施「統一登記制度」, 所以受理不動產登記的機構有統一的規定;對於「土地權利證書」及「房屋權屬證書」的核發機構也有統一的規定。

此一證書係由大陸「國務院國土資源行政主管部門」統一監製(參見《土地登記辦法》第十七條第三款)。而所謂「土地權利證書」又包括四大類,即:

(1)國有土地使用證:此一使用證上可載明「國有建設用地使用權」(註三)和「國有農用地使用權」。

(2)集體土地所有證。

(3)集體土地使用證:此一使用證上可載明「集體建設用地使用權」、「宅基地使用權」(註四)和「集體農用地使用權」。

(4)土地他項權利證明書:此一證明書上可以載明「土地抵押權」和「地役權」(註五)(參見大陸《土地登記辦法》第十七條)。

2.房屋權屬證書:

此乃指權利人享有房屋權利的證明,包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等;申請登記房屋為共有房屋的,「房屋登記機構」應當在「房屋所有權證」上註明「共有」字樣。又「預告登記」、「在建工程抵押權登記」以及法律、法規規定的其他事項,在「房屋登記簿」上予以記載後,由「房屋登記機構」發放登記證明(參見大陸《房屋登記辦法》第二十五條)。

明瞭土地權利證書及房屋權屬證書之後,接著說明登記機構,此亦區分土地登記、房屋登記加以說明:

1.土地登記:

中國大陸對土地登記原則上實行「屬地登記原則」;因而申請人應當依照《土地登記辦法》的規定,向「土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門」提出土地登記申請,依法報縣級以上人民政府登記造冊,核發「土地權利證明」;但土地抵押權、地役權由「縣級以上人民政府國土資源行政主管部門」登記,核發「土地他項權利證明」;又如跨縣級行政區域使用的土地,應當報土地所跨區各縣級以上人民政府分別辦理土地登記(參見大陸《土地登記辦法》第三條)。

2.房屋登記:

由房屋所在地的「房屋登記機構」辦理,而前述的機構即指直轄市、市、縣人民建設(房地產)主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構(參見大陸《房屋登記辦法》第四條)。

 

Q:申請登記要由何人提出?

A:不動產登記的申請,不則上應由當事人提出;而當事人一般均有權利人、義務人雙方,此時自應由當事人共同申請,例如:國有土地使用權轉讓登記應由「讓與人」和「受讓人」共同申請;房屋所有權買賣移轉登記自應由「出賣人」和「買受人」共同申請;但下述例外情形,則可以「單方」申請,現分述之如下:

(1)土地總登記

(2)國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記

(3)因繼承或者遺贈取得土地權利的登記

(4)因人民政府已經發生效力的土地權屬爭議處理決定,而取得土地權利的登記

(5)因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書,而取得土地權利的登記

(6)更正登記或者異議登記

(7)名稱、地址或者用途變更登記

(8)土地權利登證書的補發或者換發

(9)其他依照規定可以由當事人單方申請的情形(參見大陸《土地登記辦法》第八條)。

2.房屋登記部分:

(1)因合法建造房屋取得房屋權利

(2)因人民法院、仲裁委員會生效法律文書取得房屋權利

(3)因繼承、受遺贈取得房屋權利

(4)有《房屋登記辦法》所列變更登記情形之一

(5)房屋滅失

(6)權利人放棄房屋權利

(7)法律、法規規定的其他情形(參見大陸《房屋登記辦法》第十二條)

綜上所述,台商在大陸之不動產財產權欲受保障,務必注意相關規定,並依程序完成登記,取得相關權利證明文件,在法律上才有保障。

(本文作者為海基會財經法律顧問,永然聯合法律事務所所長、中國人權協會理事長:李永然)

資料來源:兩岸經貿月刊6月號